전세 끼고 집 구입 금지? 2027년 1주택자 전세대출 규제 정리

2027년 1월 1일부터 일정 조건에 해당하는 비거주 1주택자의 전세대출 신규 취급과 만기연장이 제한될 예정이다. 집을 가진 사람이 다른 집에 전세로 살면서 받는 대출에 적용되는 조치다. 전세를 끼고 집을 사는 방식부터 살펴보면 이번 규제가 어디에 영향을 주는지 이해하기 쉽다.

전세 끼고 집 사기란?

세입자의 전세보증금을 그대로 둔 채, 집주인만 바뀌는 방식으로 집을 사는 것이다. 기존 임대차를 그대로 이어받는 거래를 숫자로 살펴보자.

• 집값: 5억원
• 이미 살고 있는 세입자의 전세보증금: 3억원
• 집을 사는 사람이 준비하는 차액: 2억원

이 경우 집을 사는 사람은 집값 5억원에서 전세보증금 3억원을 뺀 2억원을 기존 집주인에게 지급하는 구조다. 취득세 등 별도 비용을 제외한 단순 예시다.

세입자는 기존 계약에 따라 계속 살고, 새 집주인은 나중에 세입자에게 보증금 3억원을 돌려줄 책임을 이어받는다. 2억원을 준비해 5억원짜리 집을 사면서, 보증금 3억원의 반환 책임도 함께 넘겨받는 것이다. 이렇게 집값과 보증금의 차이를 활용하는 방식을 흔히 ‘갭투자’라고 부른다. 찾기쉬운 생활법령정보 — 임대인의 지위 승계

전세보증금은 나중에 돌려줘야 하는 돈이므로, 집을 살 때 필요한 차액과 보증금 반환 계획을 함께 준비해야 한다.

2027년 1월부터 무엇이 달라질까?

금융위원회는 2026년 8월 13일 금융 종합대책을 발표했고, 8월 20일 상세 안내에서 비거주 1주택자 관련 조치의 시행일을 2027년 1월 1일로 제시했다.

핵심은 전세대출보증 제한 대상을 넓히는 것이다. 해당되는 사람은 새 전세대출을 받거나 기존 대출의 만기를 연장하는 일이 원칙적으로 제한된다. 금융위원회 공식 안내

여기서 제한하는 것은 아파트 소유자가 자신이 거주하는 다른 전셋집을 위해 받는 대출이다. 대출 심사 대상은 그 아파트의 세입자가 아니라, 다른 집에서 전세로 사는 아파트 소유자다.

예를 들어 A씨가 아파트 한 채를 사서 세를 주고, 자신은 B주택에 전세대출을 받아 사는 상황을 생각하면 이해하기 쉽다. 이번 조치에서는 A씨의 아파트 보유·임대·거주 이력 등을 보고 A씨가 B주택에 살기 위해 이용하는 전세대출을 판단한다.

비거주 1주택자, 세 조건을 함께 확인하자

금융위 안내상 다음 조건에 모두 해당하는 경우가 대상이다.

1. 부부가 합쳐 수도권 또는 규제지역의 아파트 한 채를 보유하고 있다.
2. 그 아파트를 다른 사람에게 임대하고 있다. 다만 본인이나 배우자의 직계존비속에게 임대한 경우는 제외한다.
3. 본인뿐 아니라 배우자도 그 아파트에 실제로 거주한 적이 없다.

거주 이력은 현재와 과거를 함께 본다. 본인이나 배우자 중 한 명이라도 그 집에 실제로 거주한 적이 있다면 위 세 번째 조건에서 빠진다. 가족 임대 예외의 범위는 본인 또는 배우자의 부모·자녀 등 직계존비속이다. 대상 조건 원문

이 조치의 대상에서 빠지는 사람도 기존 보증 요건과 금융회사 대출 심사는 거쳐야 한다.

이미 세입자가 있는 집을 샀다면? 예외가 있다

실거주하지 못하는 사유에 따라 허용 범위가 다르다. 공식 안내에서 구분한 예외는 다음과 같다.

신규 대출까지 가능한 경우와 기존 대출의 연장만 가능한 경우가 다르다. 기존 임대차를 승계해 당장 입주하지 못하는 경우에는 그 계약의 종료일까지 기존 전세대출을 연장하는 예외가 제시돼 있다. 계약서와 입주 일정을 가지고 금융회사에 적용 여부를 확인하면 된다. 정책브리핑의 금융위원회 예외 안내

전세를 끼고 집을 사는 사람에게 왜 영향이 있을까?

집값에서 세입자의 보증금을 뺀 금액으로 주택을 마련하고, 본인은 다른 집에서 전세대출을 이용하는 자금 계획이라면 영향을 받을 수 있다. 보유 주택에 들어가 살지 않은 상태에서 본인의 전세대출을 계속 이용할 수 있는지가 달라지기 때문이다.

이번 조치는 집을 사는 사람의 전세대출 이용을 제한하는 규제다. 세입자가 있는 집의 매매 가능 여부는 해당 지역의 토지거래허가와 실거주 의무 등을 기준으로 따로 확인한다. 주택담보대출을 이용한다면 그 대출의 조건도 함께 살펴야 한다.

발표된 세 조건의 주택 유형은 아파트다. 빌라나 오피스텔을 보유한 경우에는 해당 주택 유형과 이용 상품에 적용되는 보증·대출 기준을 확인하면 된다.

1주택자 전세대출 보증비율도 함께 바뀐다

대출 제한 대상인지와 별개로, 1주택자의 전세대출 보증비율을 낮추는 내용도 발표됐다. 금융위의 8월 13일 안내에 따르면 2027년 1월 1일부터 수도권·규제지역은 70%, 그 외 지역은 **80%**로 축소할 예정이다. 금융위원회 금융 종합대책 안내

여기서 보증비율은 대출금에 대해 보증기관이 보증하는 비율이다. 전세보증금 대비 대출한도는 이용 상품과 은행 심사에 따라 따로 정해지므로, 보증비율과 실제 빌릴 수 있는 금액을 구분해 확인해야 한다.

계약이나 대출 연장 전에 확인할 것

내년 전세 만기나 주택 매수를 앞두고 있다면 다음 내용을 정리해 금융회사에 문의해 보자.

• 부부 합산 주택 수와 보유 아파트의 소재지
• 본인·배우자의 과거 실거주 이력과 확인 자료
• 보유 주택의 임차인이 누구인지, 승계한 임대차의 종료일은 언제인지
• 본인이 이용할 전세대출의 실행일·만기일과 예외 심사 필요 여부

2026년 10월 27일 현재 이 글은 시행을 앞둔 발표 내용을 정리한 것이다. 내년에 대출을 실행하거나 연장할 예정이라면, 계약일과 대출 처리일을 함께 알려주고 적용 기준을 확인하자.

참고 자료

• 찾기쉬운 생활법령정보 — 임대인의 지위 승계
• 금융위원회 — 2026년 8월 13일 금융 종합대책 발표 및 첨부자료
• 금융위원회 — 비거주 1주택자 전세대출 대상·예외 안내, 2026년 8월 20일
• 정책브리핑 — 금융위원회 비거주 1주택자 전세대출 안내, 2026년 8월 21일
• 경향신문 — 비거주 1주택자 전세대출 제한 보도, 2026년 8월 13일

확인일: 2026년 10월 27일. 금융위원회 공식 발표를 기준으로 정리했으며, 개별 대출과 예외 적용 여부는 이용 금융회사에서 확인해야 한다.